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  1. 2009.10.08 어느 곳에 점포를구할까



 어느 곳에 점포를구할까
 
 

 

창업자 분들이 아이템과 더불어 가장 많이 하는 질문이 어디 어때 ?
또는 어디 상권은 권리금이 얼마야 ?입니다.
상권은 계속 변화되기에 좋고 나쁨이 있는 상권 또는 정해진 가격은 없습니다.
여기서 점포선정은 앞서 말씀드린 대로 자본-아이템-점포의 상관관계에 따라 달라집니다.
창업자금 과 아이템에 따라 점포의 선택과 유형이 상이해 지기에 이번시간에는 창업자의 입장에서 기본원칙을 세우고 우선실행방법론에 대해 알아보도록 하겠습니다 .

그럼, 기본원칙과 더불어 최소한의 창업자가 점포선정에 알아보아야 할 5대 숙지사항에 대해 말씀드리겠습니다.
 
 
 


점포선정 기본원칙
 
1. 점포비용으로만 투자할 금액이 얼마인가 ?

현재 자본금을 적고 전체창업비용에서 점포비용으로 사용할수 있는 구분비용이 얼마인지 결정하세요. 결정된 예산을 다시 보증금 과 권리금에 투자할 금액으로 분류해보세요.
점포비용은 임대차 보증금과 기존점포일 경우 (바닥,영업,시설)등의 권리금 으로 분류됩니다. 같은 지정상권에서도 층수,평수,위치,상가형태에 따라 금액이 확연하게 차이가 납니다.
여기서 아이템의 특성을 반영하여 사업장의 규모를 감안해서 책정해야 겠지요.
최소한의 평수 와 층수는 몇층이 유입하는데 적합한지,위치는 어느정도인지 말이죠.
점포비용은 저렴한데 평수가 크다면 그만큼 시설비용과 추후 집기비등이 많이 발생하겠지요
이처럼 점포는 점포선택에 따른 추가 시설,물류,인원구성등으로 또 상관관계를 갖습니다.
역상권,오피스상권,대학상권,주택상권등 대부분이 권리금이 존재합니다.
대다수 이런 권리금 때문에 점포선정에 애를 먹는데요. 그렇다면 초기에 보증금5천,권리금5천만원이라는 기준설정을 가지고 그에 맞는 상권을 찾아나선다면 상권에 따라 가능한 지역상권이 있고 그렇지 아니한 상권이 있을 것입니다. 초기 계획대로 상권에서 입지별 급수에 따라 조건에 부합될지 안될지는 가격을 조사하여 유동성 있게 보증,권리를 +-하여 조율하시기 바랍니다. 이처럼 예산에 따른 기준이 없다면 추후 시설,운영관련된 모든 부문을 수정하셔야 됩니다.

2. 거주하고 있는 곳의 관리가능한 인근 상권인가 ?
 

창업자들을 대상으로 상담을 해보면 대부분 본인 거주 지역 근방에서 점포를 구합니다.
이유는 아이템에 따라 상이 하겠지만 출퇴근이 가능하고 직접 관리가 가능하며 심리적으로 전혀 모르는 동네에 가서 장사를 시작한다는 막연한 두려움이 내포되어 있기 때문이죠. 여기에 주변인들이 팔아줄수 있는 본인 활동지역에 영업을 한다면 인프라에 의한 매출기대심리도 있기 때문입니다. 물론 어느골목으로 사람이 많이 다니고 어떤 아이템이 생겼다가 망했는지 세세하게 잘 알수 있는 곳이 본인 활동 및 거주 지역이기에 안심이 되기 때문이죠. 가끔은 자리만 좋으면 어디든 좋다는 창업자 분들도 있습니다. 하지만 이런 창업자 유형은 결정을 해야할 때, 진행을 해야할때를 맞추지 못하는 실행계획에서 동 떨어집니다. 10에 7정도의 만족을 줄수 있다면 적합한 점포입니다. 이렇듯 범위를 좁히고 지정상권만을 정해서 조사하게 되면 집중력에 따라 시간을 효율적으로 활용할수 있으며 해당상권을 면밀하게 관찰하여 적합한 점포를 선정하실수 있습니다.
 
 
3. 선정한 아이템의 주타켓층과 영업시간에 맞는 상권인가 ?

해당 업종의 아이템이 젊은층을 겨냥하는지 남성 또는 여성을 주부 혹은 직장인을 유동인구를 세분화하여 주타킷층이 많이 이용하는 상권인지를 파악하고 해당 상권에 동종 업종을 체크하여 영업시간을 확인 해 봅니다. 점심12시-2시 시간대가 활성화된 지역인지, 저녁6시-10시의 초저녁 활성화 지역인지, 심야10시-04시 심야시간대의 활성화 지역인지를 말입니다.
즉 아이템에 따라 하루 판매할수 있는 주 영업시간대가 있습니다.
상권을 찾는 유동인구들은 목적이 있습니다. 거주지가 있어 출퇴근을 하는지, 직장이 있는지,쇼핑을 하기위함인지,유흥을 즐기기 위함인지 이런 목적물에 따라 업종이 조성되고 소비층이 생겨납니다. 그럼 많은 유동인구가 중요한게 아니라 유동인구중 내 사업장을 방문하여 매출을 올려줄수 있는 실구매자가 있는것이 중요관점이며 , 업장의 규모도 정해져 있고 업장을 찾는 고객들 또한 영업시간대에 찾기에 매출은 사람과 시간이라는 공식이 발생됩니다. 바로 수요와 공급에 관한 문제이지요. 여기서의 관점은 내 아이템의 운영시간과 고객층을 기준으로 상권을 판단하는 것이 중요한 목적입니다.
이와 같이 상권이 좋고 나쁨은 없습니다. 창업자 의 입장에 맞춰 자본 과 아이템을 기준으로 주 타켓층과 관리가능 지역내의 상권을 선정해 보셨다면 범위를 상당히 축소하여 집중적으로 알아보실수 있을것입니다.
 
 
 

 
점포 선정에 따른 우선 실행 순위
 

1. 선택한 상권 업종분포도 파악

지정상권의 범위를 잡아 해당 상권이 어디까지가 상권을 형성하고 있는지 그리고 상권범위내에 아이템 별로 업종이 어떻게 분포되 있는지 파악해보세요. 이를 행하는 요점은 입지를 파악하다 보면 같은 상권내에 동선별 또는 어떤 목적물을 기준으로 외식업,판매업,서비스업등 밀집되 있는 현상을 보실수 있습니다.
여기서 창업자가 파악할 것은 내 아이템과 겹치는 동종업종 점포가 얼마나 되는지 그리고 해당 상권내 입지별로 업종별 군이 어떻게 형성되 있는지를 알아보시면 됩니다.
업종 분포도를 파악하면 같은 상권내에서 어떤 입지에 들어가야 내 아이템이 부합되는지를 알수 있으며, 현재 운영점포를 아이템별로 보게 되면 선택 상권의 소비패턴을 알 수 있습니다. 장사가 안되는데 업종들이 들어설리는 없습니다. 수익이 나와 운영이 가능하기에 또한 소비를 하는 유동인구가 있기에 업종들이 운영을 하는 것이지요. 물론 업종이 겹쳐서 경합이 심화되어 수익률이 떨어지는 현상도 있습니다. 하지만 검증되 있는 상권은 실패시 원금손실의 비용을 줄일수 있으나, 업종이 조성이 안되어 있는 상권은 독점판매에 대한 장점도 있지만, 반대로 그 아이템이 그 지역에 안맞을수 도 있습니다. 또한 조금만 잘되면 우후죽순 동종업종들이 생겨나기 시작하지요. 이런 이유로 업종분포도를 파악하시면 경쟁점과 유사업종 그리고 상권의 소비패턴을 알아보고 내 아이템에 적합한 입지를 찾아 비교분석을 하실수 있습니다.

 
 
2. 선택한 상권 입지내 유동인구 파악

많은 유동인구가 있다고 다 내 사업장을 방문하여 수익을 올려주지는 않습니다.
유동인구에 속았다, 또는 이 동네는 돈을 안써 라는 자영업자들의 말들이 생겼지요.
예를 들어 홍대 상권은 금요일 저녁에 가보면 클럽데이라는 홍대만의 문화가 조성되어져
홍대 상권내의 클럽을 소유한 사장님들끼리 쿠폰을 발행하여 지정된 클럽을 고객층은 그날 하루를 돌아다니며 이용할수 있습니다. 초기 창업자의 경우 이런 엄청난 유동인구를 보고 여기서 장사하면 대박 나겠다는 희망을 가지고 점포를 계약 하였으나 실제 일매출 30만원도 올리지 못하고 개점 2개월 만에 폐점을 하여야 했습니다.
보이는 것만 보지말고 그 안에서 유동인구의 동선별 흐름과 유동인구내의 남성,여성,나이별,직업별을 구분하여 요일별,시간대별로 보는 눈을 키우셔야 됩니다. 실제 내 업장을 이용할수 있는 주타켓층만 골라보면 그 입지내의 유동인구중 실제 방문하여 매출을 올려주는 실제
소비군을 판단 하실수 있습니다.
 
 
 
3. 선택한 상권 내 지역 부동산 활용

상권에서 1층 부동산을 방문하여 해당 예산에 맞는 금액을 말씀드리고 현재 접수되 있는 점포를 보시면 현실적인 내 예산에 맞는 점포가 어느 정도의 위치에 규모가 되는 지 확인하실수 있을 것입니다. 예를 들어 이사를 한번 가려 하면 교통편,역도보거리,방개수,베란다,주방,안방크기,주차장등 본인의 입장에 맞춰 조건을 따지게 됩니다. 이렇듯 점포 또한 이런 조건들을 가지고 점포를 보게 되면 정말 터무니 없는 가격대의 권리금 또는 월세 등을 접하여 계획과 많이 틀리다는 것을 체감하실 것입니다. 우선 부동산에서 알아보아야 할 목적은 여러 부동산을 방문하여 점포를 보면서 해당 정한 상권의 보증금과 월세의 평균치를 알아보시라는 겁니다. 물론 권리금의 형성 가격 또한 알게 되시겠죠.
이 방법은 발품만이 정답입니다. 많은 발품 만이 여러 점포를 보면서 상권내의 입지별 자리의 위치/규모별로 금액에 따른 가치가 보여질 것입니다.
간혹 온라인을 맹신하시는데 귀한 매물정보를 온라인에 올려놓지는 않습니다.
 
 
4. 상가임대전문 컨설팅 업체 활용

지역내의 부동산 중개사무실을 이용하는 방법은 해당 상권의 매물 정보만 보실수 있는 단점이 있습니다. 사실 현장에서 내가 생각한 금액보다 비싸거나 혹은 마땅한 점포규모나 평수가 안나온다면 인근 옆 상권도 보면서 기회를 넓혀 볼수 있겠죠 .
부동산도 프랜차이즈 시대가 되어 온라인 시스템에 의해 타 지역의 매물도 알아봐 중개를 해줄수 는 있겠지만 현실적으로 해당 상권내의 부동산위치 반경 5분 거리내의 매물 정도만 커버가 가능하지 그 이상은 점포 물건에 관한 내용도 또는 실시간으로 즉각적 대처를 못해주는게 업계 현실입니다. 단, 그지역 물건은 지역 부동산이 잘알겠지요. 이럴때 상가만 전문으로 임대컨설팅을 하는 부동산법인컨설팅 업체들이 있습니다. 상대적으로 주력으로 상가점포만 취급을 하니 매물도 다양하고 금액별로 많은 데이터 베이스를 갖추고 있습니다. 다 볼수 있다 여러상권을 정하여 택시타고 서울 유람하듯 다니시는 창업자 분들도 간혹 있는데 이것은 바람직 하지 못합니다. 많이 보는 것이 좋은것이 아니라 알맞은 합당한 것을 전문컨설턴트에게 추려내서 확인하고 출점관련 여부는 직접 결정을 하셔야 하기 때문입니다.
 
 
5. 점포계약에 따른 기본숙지사항

점포선정후 출점 판단여부가 생기면 점포 계약을 해야합니다.
일반적으로 창업자들이 부동산 이라는 첫 거래에 금액이 크다보니 심리적인 부담감이 발생하는데 기본적인 숙지사항만 알고 나면 어려울게 없습니다.
우선 부동산 이용시 점포계약 확인서류로는 중개대상물확인설명서,보증보험가입증서,임대차계약서1부,수수료영수증을 받아두면 됩니다.
기존점포계약시 계약을 두 번 하여야 합니다.
기존임차인과의 권리계약서를 작성하여야 하고 임대차계약과 마찬가지로 계약금,중도금,잔금식으로 분배하여 잔금날짜에 (수도,전기)등의 공과금을 정리한 영수증을 첨부하여 신규임차인인 창업자에게 보여주게 됩니다. 또한 권리계약시 특약사항을 꼼꼼히 기재하여 구두로 약속한 부문까지 세세히 예를 들어 기재하세요. 그리고 건물주와의 임대차계약을 작성하게 됩니다. 건물주와의 계약시 해당 점포의 인허가 및 증설관련부문까지 꼭 확인 하셔야 겠죠.
이와 같이 기본원칙과 우선실행방안에 대해 알아보았다면 참고적으로 권역별 어떤 상권등이 있는지 참조하기 위해 리스트를 작성하였습니다.
각 상권 권역별로 역상권,대학상권,오피스상권,주택상권 등이 있습니다.

 

 
- 상권 -
강남/서초권:(강남역,역삼역,선릉역,삼성역,신사역,논현역,압구정역,압구정로데오,방배역,청담동,대치역,교육대,양재역,반포역,남부터미널역,매봉역,강남구청역)
송파/강동권:(신천역,문정동,명일역,천호,둔촌역,방이역,굽은다리역,가락시장,개농,암사역)
성동/광진/중랑권:(건대,화양리,구의역)
서대문/마포/은평구권:(신촌,이대,홍대,홍제역,명지대,아현역,마포역,공덕역,서강대,합정역,연신내,녹번역,불광역,응암)
강서권:(강서구청,까치산역,방화동,화곡동,신월동,신정사거리,오목교,목동사거리,우장산,등촌역)
종로/중구/용산권:(대학로,성균관대,인사동,종각역,종로1가,종로3가,관철동,신당사거리,충무로5가,숙명여대,남영역,동대문,광화문,명동,이태원,한남동)
영등포/구로/양천권:(영등포,당산로터리,여의도,개봉역,공단오거리,구로공단,오류역,목동역,신정역)
관악/동작/금천권:(서울대,사당역,신림역,관악롯데백화점,총신대역,숭실대,중앙대,노량진역,신대방,시흥사거리)
강북/도봉/노원권:(창동,상계,미아삼거리,수유역,노원역,중계역,쌍문역,공릉역)
성북/동대문권:(신설역,청량리,고려대,경희대,성신여대)
수도권기타:(인천,부천,광명,분당,일산)
 
 
각 상권은 그 상권의 목적물과 교통편에 의해 상권의 성질과 가치가 결정됩니다. 역을 기점으로 상권이 조성되어지거나 대학교라는 목적물로 인해 상권이 형성되어 지기도 합니다. 이렇듯 총창업비용 대비 차별성 과 적성을 고려한 아이템과 거주지 와 주타켓층을 감안한 상권을 우선순위로 선정하였습니다.
 
 

 
 
 
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Posted by 비회원

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