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  1. 2009.10.08 상가를 임차할 때 확인해야 할 상가임대차보호법



상가를 임차할 때 확인해야 할 상가임대차보호법


‘길동’ 씨는 타인의 상가를 임차하여 음식점을 하기 때문에 걱정되는 점들이 많다. 이러한 걱정을 줄일 수 있는 법률적인 제도에는 어떤 것이 있을까?
 
상가를 임차하여 사업을 하게 되면 상가의 장기임대 여부, 임대료 인상폭, 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금의 변제순위 등 사업자의 입장에서는 여러 가지 걱정되는 점들이 많다. 이러한 임차인의 고민을 법률적으로 보호하기 위해 만들어진 법이 상가건물임대차보호법이다. 상가건물임대차보호법은 상가건물임차에 대하여 민법에 대한 특례를 규정하여 임차사업자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정된 법률이다.  
 
적용대상
환산보증금(보증금+월차임환산액)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 상가건물의 임차인의 경우에만 적용한다. 
 
 

 

① 월차임환산액
월차임환산액은 월차임에 100을 곱을 값으로 한다. 예를 들어 보증금 5천만원, 월세 80만원일 때 환산보증금은 1억3천만원(5천만원+80만원*100)이 된다. 단, 월세의 보증금을 환산함에 있어서 월세는 부가가치세를 포함한 금액이다. 

 
② 상가건물
상가건물이란 사업자등록대상이 되는 영업용 건물만 해당되며, 동창회사무실 등 비영리단체의 건물임대차에는 적용되지 않는다.  
 
임차인이 보호받는 사항

① 대항력
건물소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 건물소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. 

 
② 보증금 우선변제권리 
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 · 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다. 

 
③ 계약갱신 요구권 
특별한 사유가 없는 한 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년간 보장된다. 단, 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구를 해야 한다. 

 
④ 임대료 인상한도 제한 
임대료 인상한도가 12%로 제한되며, 보증금의 월세전환시 산정률은 연 15% 이내로 제한된다. 

 
⑤ 소액임차인의 최우선변제권
환산보증금이 해당 지역별로 다음 금액 이하에 해당하는 소액임차인은 확정일자 신청과 관계없이 사업자등록을 마친 경우에 건물이 경매로 넘어가도 경매가액의 1/3 범위 안에서 우선순위에 상관없이 보증금 중 일정액을 최우선 변제받는다. 
 
지 역 소액임차인기준 (환산보증금) 최우선변제금액 (보증금)
서울특별시 4,500만원 이하 1,350만원까지
과밀억제권역(서울특별시 제외) 3,900만원 이하 1,170만원까지
광역시(인천광역시, 군지역 제외) 3,000만원 이하 900만원까지
기타지역 2,500만원 이하 750만원까지
 

 

등록사항 등의 열람 및 제공
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물소재지 관할세무서장에게 임차인의 등록사항 등에 대하여 열람 및 제공을 요청할 수 있다. 
 

 

TIP) 확정일자 신청방법
다음의 서류를 준비하여 건물소재지 관할세무서 민원봉사실에서 신청하면 된다.

▣ 새로 사업자등록을 하는 임차인
① 임대차계약서 원본
② 사업자등록신청서
③ 외식업 신고필증
④ 사업장 도면(건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
⑤ 본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)

▣ 이미 사업자등록을 한 임차인
① 임대차계약서 원본
② 사업자등록증 원본
③ 확정일자 신청서(실제 임대차계약내용과 사업자등록사항이 다른 경우에는 사업자등록정정신고서)
④ 사업장 도면(건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
⑤ 본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증) 
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Posted by 비회원

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