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  1. 2009.10.08 A급지 권리금은 정답이 없다



 A급지 권리금은 정답이 없다 
 


창업자들이 점포를 구하면서 가장 애를 먹는것이 자신이 지불하는 권리금이 해당상권에서 합당하냐는 것이다.
최근 예비창업자라면 어떤 경로로든지 한번쯤 창업강좌를 수강하게 마련인데 이런 강좌에서도 가장
핵심인 입지분석에서 권리금 산정을 어떻게 할 것인지 에 대한 이론은 많이 가르켜주지만 정작 본인
이 직접 점포를 물색할려고 다니다보면 중구난방인 권리금 때문에 갈피를 못잡게 된다.
이것은 대부분 창업강사들이 이론에서 형성되는 권리금 이면에 숨겨져 있는 현장의 권리금이 어떤 경
로로 최종 경로로 형성되는지 정확한 이해가 없이 예비 창업자들에게 강의를 하기 때문이 아닌가 합니
다.
 
 
최근 제가 서울에서 몇몇 A급 상권에서 의뢰를 받아서 입지분석과 점포개발업무을 하다보니 동일 상
권의 메인통로인 A급지에서 점포에 따라서 적게는 3천만원에서 8천만원까지 더 높게 권리금이 형성되
고 있는 여러 사례들을 보았습니다.
 
 
이런 경우는 절대 권리금 이론만 가지고 설명이 불가능하다.
이와 같은 경우도 A급 상권의 점포권리금 속성을 어느정도 알면 조금은 싸게 점포를 구할수 있다.
다음은 A급 상권의 권리금 특성 중의 하나이다
 
 
1) A급지에서 점포는 권리금이 정해진게 없다.
이것은 A급지의 속성상 필요한 점포가 한정되다 보니 점주들이 주변 부동산 시세보다는 주변의 이야
기에 따라서 "그자리는 얼마정도 받겠다"라는 이야기나 주변 점포 상인들의 사적인 자리에서 일종의
담합에 따라서 좌우되는 경우가 많기 떄문에 말도 않되는 권리금이 형성되는 사례가 허다 하다.
 
 
2) A급지 부동산 중개업소도 먹고 살아야 한다.
서울의 상권중 정말 장사가 잘 되는 A급지의 경우 1년가야 몇개 안되는 점포가 매물로 나오다 보니 이
것을 가지고 외지의 부동산업자들과 경쟁 하다보니 잘해야 한두개를 계약 하게 된다.
그러므로 해당점포를 계약하겠다는 예비창업자들이 나타나면 이런 기회비용까지를 포함하다보니 시
세보다 권리금이 비싸지게 된다.
물론 예비창업자는 부동산업자가 A급 상권에서 마음에 맞는 점포를 매물로 나오게 만드는 그간의 작
업에 대한 비용은 인정을 해야만 좋은 점포를 구할수 있다.(이게 현실이다.)
 
 
3) 1급 브랜드 프랜차이즈나 인테리어비용이 많이 지불된 독립점은 권리금이 비싸다
권리금 이론중 시설권리금이라는게 있다.
이것은 동일업종을 승계할경우 시설.집기와 인테리어에 대한 권리금을 말한다. 그러므로 동일업종이
아닌 다른 업종을 할 경우에는 권리금을 인정하지 않는다고 창업강좌 이론에서 배웠을 것이다.
그러나, A급지의 속성상 점포가 한정되다보니 본인 아니더라도 다른 예비창업자들이 있다는 생각 이
므로 이전 점주는 본인이 시설한 금액을 전부나 일부를 반드시 받기를 원하며, 이런 형태로 주인이 몇
번 바꿘 점포의 경우 천정부지로 권리금이 치솟게 되며 주변 동일 조건의 점포보다 더욱 비싸지게 된
다.
 
 
권리금은 이론이 아니라 현장실무라고 보면된다.권리금은 대부분 컨설턴트의 말이 정확하다고 보면된
다.가게주인이 터무니없는 권리금을 부른다면 시세에 맞춰 조정하는 작업을 해서 중개를 하는것이기
때문이다.
그래야 사는사람이나 파는사람 컨설턴트까지 이기는 길이라고 할수있다
 
 
 
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Posted by 비회원

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